Der Markt
Grosse Nachfrage, kaum Angebote !
Seit Anfang 2005 sind die Immobilienpreise in der Türkei um 20-25% gestiegen. Der türk. Immobilien-Markt ist weiter im Wachstumstrend. Dies ist nicht nur die Feststellung der türk. Experten, sondern auch der auslaendischen.
Die nach den schweren Wirtschaftskrisen der letzten Jahre immer wieder zurückgestellte Wunsch nach eigenem Heim wird jetzt nachgeholt. Ein weiterer Grund, warum der Trend Richtung Immobilie als Investititonsinstrument geht, ist die Tatsache, dass durch die, für die Türkei niedrige Inflationsrate von derzeit ca. 7-8%, die anderen Investitionen nicht mehr interessant erscheinen lassen.
Es ist nicht nur ein Boom sondern eher eine Immobilienhysterie. Das geht soweit, das Personen über das Internet, anhand von Computersimulationen Immobilien kaufen, die erst noch angedacht sind und bei denen nicht einmal der Spatenstich erfolgt ist.
Wie konnte es passieren, dass der schlafende Immobilienmarkt auf einmal so in Bewegung geraten konnte ?
Der Trend geht nur noch nach oben
Wie in allen Bereichen, war es auch in der Immobilienbranche so, dass die Wirtschaftsindikatoren nicht befriedigend waren und folglich die Investitionen zurückgehalten wurden. Es fing im Jahre 1994 mit der Wirtschaftskrise, schloss sich 1997 der globalen Krise an, danach folgte die Russland-Krise, in 1999 zwei grosse Erdbeben, 2000 und 2001 die Bankenkrise der Türkei. So sah die Immobilienbranche nicht eine gute Zeit, wo es sich gelohnt haette Hoffnung zu schöpfen und zu investieren.
Die Hohen Zinsen hatten zur Folge, dass die Nachfrage nach neuen Immobilien auf den Nullpunkt sank, was zur Folge hatte, dass auch die Baubranche stagnierte. Die Branche hat weiter investiert, jedoch blieben die Innovationen und die neuen Projekte auf der Strecke. In Folge derErdbeben bestand noch die Angst auf Folgebeben, worauf die Krise noch weitere 2 Jahre andauerte. Im Maerz 2003, mit dem Aufleben der Wirtschaft lebte auch die Immobilien- und Baubranche wieder auf.
Das eigentliche Anziehen der Aktivitaeten in der Branche erfolgten an und für sich erst in 2004. Waehrend in 2002 und 2003 die Branche um 5 bzw. 9% schrumpfte, wurde in 2004, erstmals seit 2000 ein Wachstum der privaten Investitionen von 15,3% erzielt. In Folge dieser Entwicklung und der in Richtung EU zurückgelegten Weges wuchs die Immobilienbranche in 2004 um 4,6%.
Die Indikatoren zeigen, dass der Wachstum über 2005 hinaus weitergehen wird. Die Experten hatten noch vor einigen Jahren, die Immobilie als Investitionsinstrument schon aus Ihren Portfolios gestrichen. Diese Experten haben mittlerweile die Immobilie bei ihren Investitionen ganz oben positioniert und meinen, dass der Boom noch lange anhalten wird.
Mit der Immobilie und Grundstücken lassen sich die höchsten und sichersten Gewinne erzielen !
Das Erdbeben ist vergessen, die Zinsen sinken und die Banken bieten Finanzierungen mit 20 Jahre Laufzeit an. Die Monatszinsen sind, für die Türkei (!) sensationell niedrig (1,35%/Monat).
Die Baubranche konnte diesen Entwicklungen nicht mit dem gleichen Reflex entgegnen, was zur Folge hatte, dass der Nachfrage nicht genügend Angebot gegenüber stand. Die Immobilienpreise stiegen in den letzten 6 Monaten um 25%.
Der Trend geht hin ausserhalb der Stadt, aber…
İstanbul als Lokomotive der Immobilienbranche mangelt es an Baugrundstücken. Dieses hat zur Folge, dass die Investitionen in die Aussenbezirke getragen werden. Die Neuen Investitionen werden am Stadtrand von İstanbul realisiert. Allerdings sagen die Stadtplaner, dass auch innerstaedtisch demnaechst sehr viele Projekte realisiert werden können. Die alten und nicht vorschriftsmaessig gebauten Gebaeude und diese machen fast 50% aus, müssen abgerissen und neu gebaut werden. Der Kampf um die innerstaedtischen Grundstücke geht weiter.
Baufinanzierungszinsen
| Jahr | Zinsen/Monat (%) |
| 2000 | 3,2 |
| 2001 | 6,5 |
| 2002 | 4,4 |
| 2003 | 3,9 |
| 2004 | 2,5 |
| 2005 | 1,5 |
| 2006 | 1,35 |
Monatsdruchschnitt jeweils im Juni
eines jeden Jahres ermittelt
Durch die niedrige Inflation wird es noch die naechsten 5 Jahre (mindestens) boomen in der Baubranche. Die Brancheninsider schaetzen ein Stau von 2,5 bis 3 Mio. Wohnungen auf der Nachfrageseite. Ungeachtet dieser Zahlen liegt der Bedarf bei 500.000 Wohnungen/Jahr. Die Zahlen zeigen, dass dieser Bedarf von fast 3,5 Mio. Wohnungen in ca. 5 Jahren befriedigt werden könnten.
Laut Experten ist eines sicher : Die Immobilienpreise werden steigen. In den Metropolen, wie İstanbul, sind 50% der Bauten zu alt (Sanierung kaum möglich) oder die Anbindung zur Kanalisation und Abwasser fehlen. Die Menschen flüchten von diesen Bauten hin zu
moderneren. Das Verhalten der Konsumenten wird auch zur Folge haben, dass die Baustandards höher sein werden. Auch wenn die Neubausiedlungen die letzten Jahre im Trend lagen, so werden auch diese jetzt erst in zweiter Linie in Betracht gezogen. Man möchte in moderne Bauten mit Tiefgarage, Kinderspielplaetze, Swimming-Pools und geraeumige Grünflaechen ziehen.
Der Mittelschicht hat angefangen Plaene zu machen…
Sollte das Pro-Kopfeinkommen der Türkei weiterhin so steigen, die Baufinanzierungskonditionen immer besser werden und die Mortgage demnaechst starten, so werden die Erwartungen der Baubranche sicher abermals höher geschraubt werden.
Ein weiterer Bereich für die Baubranche wird die Sanierung der innerstaedtischen denkmalgeschützten Bauten sein. Diese werden und müssen saniert werden.
Die gerechtere Verteilung des Einkommens, die sinkenden Inflation und die Stabilitaet der Wirtschaft ermöglicht der Mittel- und der oberen Mittelschicht Plaene für das Eigenheim zu machen. Die Unternehmen der privaten Wirtschaft lenkt die Investitionen ebenfalls in diese Richtung.
Was bringt Mortgage ?
Die Türkei spricht seit ca. einem Jahr über das noch nicht in Kraft getretene Mortgage. Man schaetzt, dass die Mortgage ab Anfang 2007/08 realisiert werden kann. Die hierfür nötigen Gesetze sind bereits erlassen worden.
Ob jeder dadurch zum Hausbesitzer wird ist schwer zu sagen. Auch wenn das System greift wird diese Situation erst nach 3-5 Jahren möglich sein. Damit Mortgage gesund funktionieren kann müssen die reellen Zinsen noch um 5-6 Prozentpunkte fallen und über langfristige Fonds in die Türkei gelangen. Die Experten meinen, dass bei Schaffung dieser Voraussetzungen, die Menschen mit einem Drittel ihrer Einkommen die Raten, wie die Miete bezahlen und Hauseigentümer werden können.
Anteil der Hypotheken-Baufinanzierungen
im Verhaeltnis zum BSP
U.S.A. ---------------------------------------------64%
Deutschland -------------------------------54%
Frankreich ----------------25%
Italien -----------13%
Spanien -------------------------------42%
Niederlande -------------------------------------------------------------100%
Japan ------------------------------36%
England --------------------------------------------64%
Kanada --------------------------------43%
Australien ------------------------------------57%
Portugal -----------------------------------50%
Griechenland -----15%
Türkei 0,24%
Stand 2003
Die Auslaender blicken Richtung Türkei
Der Boom der Immobilienbranche ist den ausl. Investoren auch nicht verborgen geblieben. Man beobachtet, dass die Auslaender in im Süden hauptsaechlich in Wohneigentum aber in den Grossstaedten, wie İstanbul, gerne in Büro-Gebaeude und Einkaufszentren investieren. Die Auslaender sehen in dieser Beziehung İstanbul als eines der Gewinntraechtigsten Staedte weltweit.
Das Urban Land Institute und PricewaterhouseCoopers haben in einer Studie aus diesem Jahr festgestellt, dass İstanbul den besten Markt und folglich Renditen, zur Entwicklung von Bauprojekten bietet. Innerhalb dieser Studie wird auch festgestellt, dass man in erster Linie in Einkaufszentren und Einzelhandelsladenlokale investieren soll.
Welche Auslaender interessieren sich für die Türkei ?
Die Niederlaender, Deutschen, Englaender, Belgier, Spanier, Daenen, Amerikaner und Kanadier investieren am staerksten. Bei ihnen ist vordergründig die Frage; in welchem Zeitraum habe ich mit den Mieteinnahmen die Amortisation ?
İstanbul bietet nach dieser Fragestellung am meisten, den nirgendwo sonst erfolgt eine schnellere Amortisation.
Waehrend dieser Zeitraum in den England z.B. 18-20 Jahre ausmacht, kann diese in der Türkei lediglich nur 3-4 Jahre betragen. Unter normalen Umstaenden liegt der Durchschnittswert bei Bürogebaeuden in der Regel ca. 10-11 Jahre. Bei den Einkaufszentren liegt dieser Zeitraum bei 9-11 Jahren.
Es macht in İstanbul kein Unterschied, ob man auf der anatol. oder europ. Seite investiert. Derzeit sind sehr viele ausl. Investoren, die sich diesem Markt herantasten. Sie kommen aus dem Staunen nicht heraus, wenn sie die Stadtteile Maslak und Levent sehen.
Der Bürogebaeude-Markt
Wenn man die A Klasse Büros betrachtet, gibt es davon ca. 1,5 Mio m2 in İstanbul. Im Vergleich zu Paris, wo 15 Mio. m2 existieren, kann man sehen, wie gering das Angebot gegenüber der Nachfrage ist bzw. welche Potentiale und Chancen noch bestehen.
Das man auch Fehler machen kann, sieht man im Stadtteil Kozyatağı. Hier hat man zuviele Bürogebaeude gebaut, so das viele Büros leer stehen. In Levent stehen 8-10%, in Maslak 25% und in Kozyatağı 40% der Gebaeude leer.
Da viele Gebaeude schon überaltet sind, sinkt diese Rate staendig. In Levent ist 20 USD/m2 die Durschnittsmiete. Der Kaufpreis liegt bei 2000-2500 USD/m2. (Stand 12/2006)
Die Einkaufszentren sind gefragt.
Auf dem Immobilienmarkt waren die Einkaufszentren ab 2000 voll im Trend. Zwischen 2000-2005 wurden in İstanbul 61 grosse Einkaufszentren realisiert. Dieses macht 63% der türk. Einkaufszentren aus. Hingegen wurden von 1990 – 2000 lediglich 32 Einkaufszentren gebaut.
32% der türk. Gesamtinvestitionen in Einkaufszentren wurden in İstanbul realisiert.
Es gibt noch viel Spielraum…
Die Durchschnittsmietpreise für Büros liegt bei 20 USD/m2. Dieser Wert ist in Moskau und London 50 USD/m2, in Tokio 200 USD/m2. Wenn man feststellt, dass die Büromietpreise in 2000 bei uns bei 25 USD/m2 lagen, sieht man, welche Spielraeume noch vorhanden sind.
Der GrundstücksmarktGrundstücke sind natürlich in diesem boomenden Markt zu Spekulationsinstrumenten geworden. Die Profis raten auf jedem Fall die Hilfe von Profis in Anspruch zu nehmen, um sicher zu gehen, dass auch alles rechtens abgewickelt wird und so sicher gestellt werden kann, welche Art von Bebauung zugeslassen ist und wie gebaut werden soll bzw. muss.
Waehrend man den Grundbucheintrag (tapu) überbrüft muss man beachten, ob die Bebauung des Grundstückes mit besonderen Auflagen verknüpft ist, ob Sicherheitsübereignungen, Pfaendungsbeschlüsse etc. dieses Grundstück belasten.
Die Wertsteigerungen der Grundstücke sind im Stadtkern am höchsten. Es wird in erster Linie nach Grundstücken für Wohnungsbau Ausschau gehalten erst danach kommen die Industriegrungstücke.
Im Süden haben die Kaeufe von Auslaendern (zumeist Grundstücke direkt am Meer) die Preise in die Höhe getrieben.
Der “Boom” geht weiter !
Alle Profis bescheinigen, dass der “Boom” der Immobilienbranche weitergehen wird. Da wie o.g. die staedttischen Grundstücke knapp sind, ziehen die Menschen in die Phaeripherie der Staedtte, jedoch ist natürlich eine Immobilie in der Stadt immer noch viel gefragter.
Auch wenn anfaenglich Haeusser gefragter waren, so geht der Trend momentan, aus der Kostensituation heraus mehr zu modernen, gut ausgestatteten staedttischen Wohnungen, die dann bevorzugt von der Mittel- und gehobenem Mittelschicht gekauft werden.
Auf der europ. Seite werden Etiler, Levent, Florya, Yeşilköy, Ataköy, Kemerburgaz, Zekeriyaköy und Bahçeşehir und auf der asiatischen Seite Acıbadem, Altunizade, Bağdat Cad. Ataşehir, Beykoz, Ömerli, Çekmeköy, Tuzla und Umgebung in 2007 die meisten Renditen abwerfen.
2006-2007 Immobilienpreise in den Top-Stadtteilen von İstanbulDie Immobilienpreise in den Stadtteilen wie Etiler, Suadiye etc., sowie Bosporus Immobilien bewegen sich um 500.000 – 5 Mio USD. Bei Haeussern mit Blick auf dem Bosporus kann man alleine monatl. Mieten von 30.000 USD und mehr erzielen. Dementsprechend hoch fallen auch die Kaufpreise aus.
